Vastgoed

De gemeente Apeldoorn is eigenaar van veel kadastrale eigendommen. Binnen de gemeente maken we onderscheid in de gebruiksportefeuille die hoofdzakelijk is ondergebracht bij het Vastgoedbedrijf (circa 130 objecten) en de ontwikkelportefeuille (circa 70 objecten) die valt onder het Grondbedrijf; beide bedrijven vallen onder de eenheid Projecten, Vastgoed en Grond. Met ingang van 2017 is het gebied Zwitsal/Wassink van het Grondbedrijf overgedragen naar de Algemene Dienst. Daarnaast heeft de gemeente een economisch claimrecht op circa 100 schoolgebouwen, waarvan het (juridisch) eigendom voor het merendeel bij de schoolbesturen ligt, en heeft de eenheid Jeugd, Zorg en Welzijn circa 35 gymlokalen in eigendom ten behoeve van de Onderwijshuisvesting. Tenslotte huurt de gemeente enkele gebouwen aan voor met name eigen bedrijfsvoering.

(Accres B.V. beheert de 35 gymlokalen van JZW en ca. 20 maatschappelijke objecten van de kernportefeuille van het Vastgoedbedrijf)

Terugblik 2019 en ontwikkelingen

Verkoop (maatschappelijk) vastgoed

De structurele taakstelling die het Vastgoedbedrijf sinds 2012 heeft gehad, is inmiddels volledig gerealiseerd. In de MPB 2019-2022 is opgenomen dat het vastgoedbedrijf naast de jaarlijkse kosten voor de verkooporganisatie van gemiddeld € 150.000 in 2019 een incidentele taakstelling van € 600.000 dient te realiseren. In de voorjaarsnota 2019 is deze taakstelling 2019 verhoogd met € 500.000. Tevens is de taakstelling 2020 verhoogd met € 1.500.000 voor 2020, die kan worden gerealiseerd door de verkoop van het voormalige Sportfondsenbad. Voor de jaren 2021 en 2022 is een extra taakstelling van € 100.000 begroot in de MPB 2020-2023.
In 2019 is de taakstelling meer dan gerealiseerd, mede vanwege uitgestelde verkopen 2018. Ook de verwachting voor 2020 (en verder) is goed. Er zijn geen signalen dat de huidige taakstelling niet gehaald kan worden. Na 2022 zal de te verkopen voorraad panden van het Vastgoedbedrijf beperkt zijn. De huidige verkooporganisatie zal dan ook worden bezien.

Vastgoedsysteem

In 2017 en 2018 is gewerkt aan het verbeteren van onze informatievoorziening, in lijn met de I-visie. De processen zijn geoptimaliseerd en/of overgedragen daar waar dit mogelijk en wenselijk was. Eind 2019 is het huidige vastgoedsysteem definitief ‘uitgezet’, en zal worden gewerkt met een nieuw systeem. Verdere inrichting en uitwerking van vastgoedregistratie en optimalisatie zal in 2020 ook nog aan de orde zijn, waarbij we verwachten dat dit gezien de huidige technologische ontwikkelingen een continu proces zal zijn.

Resultaat 2019

Financieel gezien loopt het Vastgoedbedrijf door bijna alle beleidsprogramma’s en vele taakvelden heen. Hierbij is een onderscheid te maken tussen enerzijds het vastgoed waarvan het saldo van baten en lasten voor rekening van de algemene dienst (A) komt via eenheid Projecten Vastgoed & Grond en anderzijds het vastgoed waarvan de baten en lasten worden verrekend met andere eenheden (B). Dit betreft voor het merendeel het vastgoed dat gerelateerd is aan een reserve of voorziening (Grondbedrijf, afval, begraven). Onderstaande tabel geeft de financiën van het gemeentelijk vastgoed voor wat betreft begroting en rekening 2019 beknopt weer.

De financiële context van het Vastgoedbedrijf is als volgt:

NB: Bovengenoemde bedragen van het Vastgoedbedrijf zijn exclusief onderwijsvastgoed (Onderwijshuisvesting), vastgoed in (voormalig) grondexploitatie (bij Grondbedrijf) en gemeentelijke apparaatskosten.

Een aantal vastgoedportefeuilles worden vanuit het Vastgoedbedrijf verrekend met reserves zoals Zwitsal en erfpachten Grondbedrijf of voorzieningen zoals afval en begraven.

De begrotingsafwijking in baten van € 2,4 miljoen wordt voornamelijk veroorzaakt door

De begrotingsafwijking in lasten van € 1,6 miljoen wordt voornamelijk veroorzaakt door

Bovengenoemde afwijkingen zijn onder de beleidsprogramma’s waar nodig nader toegelicht.

De boekwaarde Vastgoedbedrijf is in 2019 enerzijds verhoogd met de aankoop van parkeergarage Anklaar (€ 8 miljoen) en anderzijds verlaagd met de afschrijving (€ 9 miljoen inclusief afschrijving bij verkoop).

Investeringen en projecten

Verduurzaming gemeentelijk vastgoed

In de afgelopen jaren heeft besluitvorming en kredietverlening plaatsgevonden over het project verduurzaming gemeentelijk vastgoed. Door de Raad is een krediet van totaal € 9,5 miljoen beschikbaar gesteld. In 2017 en 2018 is hierover gerapporteerd in het MPV (Meerjaren Perspectief Vastgoed). Eind 2018 is separaat de ‘Monitor verduurzaming gemeentelijk vastgoed 2018’ via een brief verstuurd aan de Raad. In 2019 en 2020 is/wordt het merendeel van de overige geplande maatregelen uitgevoerd. In de eerste helft van 2020 wordt de besluitvorming omtrent een (deels) gemeentelijk zonnepark uitgewerkt en voorgelegd.

Huis van de Stad

In 2018 is gestart met de renovatie en eind 2019 zijn we weer terug verhuisd naar het Huis van de Stad. De laatste opleverpunten zullen begin 2020 gereed zijn. Begin 2020 zal tevens het Activerium worden verlaten en worden opgeleverd aan de verhuurder. Het project is inmiddels aangemerkt als een risicovol project, waarvoor een risicokaart bij deze Jaarrekening is opgesteld.

Sporthal Zuiderpark

In 2017 is gewerkt aan een scenariostudie voor de toekomst van de sporthal. In 2017 bent u hierover geconsulteerd en heeft u aangegeven ‘nieuwbouw’ een interessante optie te vinden. Dit zal naast renovatie nader worden uitgewerkt. In 2019 zou aan u een scenario worden voorgelegd voor de verdere verkenning. Dit kost meer tijd dan verwacht en zal nu in 2020 aan u worden voorgelegd. In de MPB 2020 is budget opgenomen ter dekking van de kapitaallasten van een nieuwe investering van € 7,5 miljoen. Dit bedrag is indicatief op basis van een raming op kengetallen voor de bouw van een nieuwe gelijkwaardige sporthal. In 2022 wordt sloop en vervangende nieuwbouw gepland.

Sportvelden en kleedaccommodaties

Een aantal kleedaccommodaties nadert het einde van haar technische levensduur. Dit geldt tevens voor een aantal sportvelden. Vorig jaar hebben we aangegeven in 2019 voor enkele accommodaties een renovatieplan c.q. actueel onderhoudsplan op te stellen. Dit schuift door naar 2020 als gevolg van personele wisselingen en vacatures.
In navolging van het Sportakkoord wordt de komende periode gewerkt aan een nieuw (Apeldoorns) sportakkoord met daarin de hernieuwde visie op de Apeldoornse sport. In deze visie zullen tevens kader en randvoorwaarden worden geschetst voor de accommodaties is eigendom van de gemeente. De diverse accommodatievraagstukken die spelen worden hierin meegenomen en op elkaar afgestemd. Zoals aangekondigd in de raadsbrief van 2 juli 2019 staat de gemeente voor een vastgoedpuzzel met de realisatie van een nieuw zwembad, renovatie of vervanging van sporthal Zuiderpark en diverse indoor en outdoor sportwensen vanuit sportverenigingen.

Landgoed Woudhuis en bossen

In 2019 is de verbouwing van Woldhuis 11 afgerond en is Stichting IVN als huurder aanwezig. In 2019 is tevens krediet verstrekt voor de meerjarige renovatie van de momentale boerderij Het Woldhuis 13. Dit project is inmiddels aangemerkt als risicovol project, waarvoor een risicokaart bij deze Jaarrekening is opgesteld.
De erfpachtovereenkomst met Natuurmonumenten is opgesteld. Naast het landgoed zullen 2 opstallen (pachtboerderijen) onderdeel uit gaan maken van de overeenkomst. Definieve bekrachtiging van de overeenkomst vind begin 2020 plaats. Gemeente zorgt draagt zorg voor het budget voor het uit te voeren achterstallig onderhoud van deze 2 panden. Voor 2 resterende opstallen (die momenteel leegstand kennen) moet nog een plan worden opgesteld.

Centrum Maatschappelijk Ondersteuning (CMO)

Ten behoeve van een Centrum voor Maatschappelijke Ondersteuning - onderdeel van de basisinfrastructuur van de algemene voorzieningen van Apeldoorn - is in 2018 door het Vastgoedbedrijf de locatie Zilverschoon aangekocht. Ook zullen in lijn met MPB 2019-2022 binnen deze locatie en MFC dok Zuid en wijkcentrum De Stolp verbouwingen ten behoeve van CMO-CJG’s gaan plaatsvinden.

Parkeergarage Haven Centrum

In relatie tot de ontwikkeling van het projectgebied Haven Centrum wordt naar verwachting in 2020 voor parkeergarage Haven Centrum een plan voor renovatie en verduurzaming opgesteld.

Wettelijke bepalingen brandveiligheid

Voor het stadhuis zijn maatregelen inzichtelijk gemaakt die nodig zijn in kader van de wettelijke bepalingen brandveiligheid ten behoeve van het renovatieproject. In navolging daarvan wordt ook voor het overige deel van de portefeuille een projectplan gemaakt met te nemen maatregelen in kader van de wettelijke bepalingen brandveiligheid. In dit projectplan zullen de inhoudelijke maatregelen en de bijbehorende financiële consequenties worden benoemd en zo veel mogelijk meegenomen in het spoor van onze vigerende MJOP’s. Toch zal naar nu bekend is in ieder geval leiden tot een budgetaanvraag in de Voorjaarsnota 2020.

Wettelijke bepalingen asbestsanering

Op 4 juni 2019 heeft de Eerste Kamer het wetsvoorstel verworpen dat een verbod op asbestdaken mogelijk maakt. Er is daarmee op dit moment geen rechtsbasis meer voor een wettelijk verbod op asbestdaken. De wettelijke grond voor de in de MPB gestelde doelstelling ‘Saneren asbest gemeentelijke panden’ is hiermee komen te vervallen.
Eind 2018 is de asbestinventarisatie voor de gemeentelijke vastgoedportefeuille (Vastgoedbedrijf, Grondbedrijf en deels Onderwijshuisvesting) afgerond. Uit de inventarisatie (betreft 240 adressen) blijkt dat er op 99 adressen asbest is aangetroffen, waarvan 25 asbestdaken. Alle gebruikers zijn geïnformeerd m.b.t. de aanwezigheid van asbest in het door hen gehuurde pand. Bij risicovolle toepassingen zijn de materialen op advies van het inventarisatiebureau direct gesaneerd. In de MPB 2020-2023 is aangeven dat over het saneren van gemeentelijke asbestdaken in het MPV gerapporteerd zal worden.

Accres

De DVO met Accres is ingegaan op 1 januari 2017 en duurt voor tot en met 31 december 2020. De intentie hierbij is om de overeenkomst te verlengen met een periode van 4 jaar, voorafgegaan aan een evaluatie. In 2019 is dienstverleningsovereenkomst met Accres geëvalueerd. De evaluatie zal als input dienen voor de nieuwe DVO afspraken die per 2021 in zullen gaan. De nieuwe DVO-afspraken worden in 2020 uitgewerkt en aan de raad ter consultatie voorgelegd. Het streven is om dit in het 1e kwartaal van 2020 te doen, zodat een en ander in de Voorjaarsnota kan worden meegenomen.

Onderhoud
In de paragraaf ‘Onderhoud kapitaalgoederen’ is opgenomen dat met betrekking tot het onderhoud wordt gewerkt met Meerjarenonderhoudsplannen (MJOP’s), conform de NEN 2767. De onderhoudsvoorziening kent een stand van € 3,2 miljoen per 2019. Daarmee is devoorziening dekkend voor de geplande MJOP-uitgaven in de periode 2019-2038.
Op basis van de nieuwe uitvraag voor de Dienstverleningsovereenkomst 2021 – 2024 zal in de Voorjaarsnota worden aangegeven welke bedrag structureel extra benodigd is voor het onderhoud van de Accres-panden in de komende jaren. De verwachting is dat het structureel beschikbaar onderhoudsbudget voor panden van het Vastgoedbedrijf niet meer voldoende is voor de jaren 2021 tot en met 2024.

Risico’s
Voor het vastgoedbedrijf onderkennen we een aantal risico’s - geen toprisico’s op financien en doelstellingen - die ook zijn opgenomen in de paragraaf weerstandsvermogen. Deze vloeien voort uit de reguliere taken van het vastgoedbedrijf. De risico bevatten bijvoorbeeld onderhoud (Accrespanden, overig vastgoed, Omnisport), leegstand, vervangingsinvesteringen en afwaardering vastgoed.