Risico's

2.1.4.2 Risico's (projecten) Grondbedrijf

De risico’s van het Grondbedrijf worden in eerste instantie binnen het Grondbedrijf zelf opgevangen. Voor het risico op de projecten van het Grondbedrijf is de Algemene Reserve Grondbedrijf (ARG) gevormd. Deze reserve bepaalt vooral de weerstandscapaciteit van het Grondbedrijf. Voor het Grondbedrijf geldt als norm, dat de weerstandscapaciteit minimaal gelijk is aan het risicobedrag, met andere woorden: een weerstandsvermogen > 1.

Omvang risico’s Grondbedrijf
Bij het Grondbedrijf zijn er zowel projectoverstijgende risico’s (markt, prijsstelling, etc.) als projectspecifieke risico’s die het resultaat van complexen kunnen beïnvloeden.
In het Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG) 2020 zijn deze risico’s in zeven onderdelen uitgesplitst. Onderstaande tabel geeft per onderdeel inzicht in het bruto risicobedrag.

* Zie onder 4 een nadere toelichting op de IFLO-methodiek

Tabel 4.1: Inzicht in risico’s grondbedrijf

Bovengenoemde risicobedragen zijn de bruto risico’s binnen het grondbedrijf. Tegenover deze bedragen staan namelijk ook winstverwachtingen en posten onvoorzien welke (gedeeltelijk) als dekking ingezet kunnen worden voor het opvangen van de risico’s. Wanneer deze bedragen van de bruto risico’s afgetrokken worden resteert er per 1-1-2020 een benodigde netto weerstandscapaciteit van € 12,5 mln.

Voor een toelichting op de onderdelen wordt verwezen naar hoofdstuk 7 van het MPG 2020 (zie verwijzing in laatste kolom). Hieronder zijn voor het inzicht de grootste risico’s kort benoemd.

Grootste risico’s
1 en 2:  Projectoverstijgende risico’s (externe omstandigheden)
Deze risico’s van het Grondbedrijf zijn gelegen in omstandigheden waar de gemeente geen of heel beperkt invloed op heeft. Het betreft o.a. risico’s t.a.v. inflatie, lagere grondopbrengsten en vertraging in de uitgifte. Deze risico’s worden nagenoeg volledig ingegeven door economische omstandigheden en zijn meegenomen bij de onderdelen 1 en 2. Dit jaar is ten opzichte van voorgaande jaren ook het risico op wijzigingen in de rente meegenomen met het uitgangspunt dat de rente nog 0,3% kan dalen (kans) en 0,5% kan stijgen (risico). Een eventuele stijging van het rentepercentage voor het grondbedrijf zal een negatieve impact hebben op de financiële situatie op het grondbedrijf.

3: Projectspecifieke openbare risico’s en kansen
De projectspecifieke risico’s zijn de risico’s die zich kunnen voordoen binnen de projecten en kunnen voor ieder project uniek zijn. De projectspecifieke risico’s zijn ten opzichte van vorig jaar iets toegenomen. Dit heeft met de mogelijke aanpassing van de infrastructuur op Apeldoorn Noord te maken en het risico op planschades voor projecten binnen het Grondbedrijf.
Hieronder zijn de belangrijkste risico’s weergeven:

• Mee- en tegenvallers op de civiele ramingen
• Mogelijke aanpassing van de infrastructuur op het bedrijventerrein Apeldoorn Noord
• De prijsstelling van enkele bedrijfskavels die nog niet in verkoop zijn in Apeldoorn Noord
• Eventuele planschade uitkeringen vanwege bestemmingswijzigingen
• Risico op tegenvallende saneringskosten
• Vertragingen in grondverkoop

Binnen verschillende projecten is rekening gehouden met risico’s op het gebied van stikstof en PFAS. Dit zijn met name vertragingsrisico’s als gevolg van extra onderzoeken. De ervaring van het afgelopen jaar is dat de lopende projecten doorgang kunnen vinden en, zoals bij het bestemmingsplan De Wingerd, binnen de nu geldende normen bestemmingswijzigingen haalbaar zijn. Het is op dit moment echter nog onduidelijk welke kant het opgaat en wat de effecten zullen zijn van de uitwerking van wet- en regelgeving omtrent deze thema’s.

4: IFLO-methode
De IFLO-methode wordt toegepast op de restcomplexen binnen het grondbedrijf. Het uitgangspunt hierbij is dat 10% van de negatieve boekwaarde en 10% van de resterende kosten wordt meegenomen als risico. Het risico vanuit de IFLO methode is met € 0,2 mln. toegenomen. Dit heeft met name te maken met het afsluiten van de grondexploitatie van revitalisering Anklaar. Deze valt nu onder de IFLO-methode.

5: Risico kaderwijziging Zuidwest Poort
Op 14 februari 2019 heeft uw raad het raadsvoorstel ‘Addendum Wegenerlocatie locatie – Zuidwestpoort’ vastgesteld. Onderdeel van het voorstel was het rekening houden met het gemeentelijk aandeel in het risico van € 1,6 mln. voor het niet kunnen realiseren van alle beoogde bestemmingen.

6: Risico kaderwijziging Zuidbroek (Noordkaap)
Op 8 maart 2018 heeft uw raad positief besloten over de kaderwijziging Apeldoorn Noord (Zuidbroek). Onderdeel van dit besluit is het rekening houden met het scenario dat het gehele terrein wordt verkocht aan bedrijven in de logistieke sector. Met het risicobedrag van € 1,7 mln. wordt rekening gehouden met het negatieve financiële effect hiervan op de grondexploitatie van Zuidbroek.

7: Risicovoorziening winstnames
In februari 2018 heeft het college uw gemeenteraad per brief geïnformeerd over een wijziging in de systematiek van tussentijdse winstneming van het Grondbedrijf als gevolg van een duiding van de commissie BBV (Besluit Begroting en Verantwoording). In het kort betrof dit een verschuiving van het door de raad vastgestelde voorzichtigheidsprincipe naar een realisatieprincipe. Gekozen is voor een methodiek dat de genomen winsten pas vrij kunnen vallen als deze voldoen aan het voorzichtigheidsbeginsel. In 2019 is hier om verklaarbare redenen van afgeweken en heeft uw raad met de vaststelling van de Voorjaarsnota besloten om € 6,1 mln. vrij te laten vallen ten gunste van de reserve van de Algemene Dienst waarmee er € 6,7 mln. in de ARG wordt vastgehouden. In de voorjaarsnota is tevens besloten dat er in het boekjaar 2020 nogeens € 2,5 mln. kan vrijvallen ten gunste van de Algemene Dienst.

Weerstandsvermogen grondbedrijf
De weerstandscapaciteit van het Grondbedrijf bestaat uit de volgende onderdelen:

• Post onvoorzien binnen grondexploitatiebegrotingen
• Eventuele winstverwachting van grondexploitatiebegrotingen
• Algemene Reserve Grondbedrijf

Het weerstandsvermogen wordt berekend door de beschikbare weerstandscapaciteit te delen door de benodigde weerstandscapaciteit. Rekening houdend met de mogelijkheid om risico’s binnen projecten op te kunnen vangen (post onvoorzien of lagere winstverwachting) zou de ARG per 1-1-2020 € 12,5 miljoen moeten bedragen. De ARG bedraagt op basis van het MPG 2020 € 17,2 miljoen (inclusief resultaat van 2019), zodat het weerstandsvermogen eind 2019 uitkomt op 1,38 (€ 17,2 / € 12,5).

Toelichting op grafiek 4.2
Het weerstandsvermogen van het Grondbedrijf is in 2019 afgenomen. Dit komt door een afname van de beschikbare weerstandscapaciteit. De benodigde weerstandscapaciteit (risico’s) is enigszins afgenomen.

De beschikbare weerstandscapaciteit van het Grondbedrijf is in 2019 met € 4,4 miljoen toegenomen als gevolg van een positief resultaat over 2019. Voornaamste reden hiervoor is dat door een versnelling van de verkoop van bedrijfskavels, een positieve bijstelling van de grondopbrengsten voor woningbouw, diverse bijstellingen van de kostenramingen en een lagere rekenrente en daardoor ook een hoger dan verwachte storting in de ARG mogelijk was. Ten opzichte van de TURAP 2019 is het resultaat verbeterd met € 0,5 mln. Daar tegenover heeft er in 2019 een afdracht plaatsgevonden van € 6,1 mln. waarmee per saldo de beschikbare weerstandscapaciteit is afgenomen.

De nettobenodigde weerstandscapaciteit is in 2019 afgenomen met € 0,3 mln. Ten opzichte zijn de volgende onderdelen gewijzigd:

Ontwikkeling weerstandsvermogen en risico Grondbedrijf ten laste van Algemene Dienst
De komende jaren lijkt het weerstandsvermogen nog beperkt verder te verbeteren (zie stijgende lijn na 2019). Dit komt doordat een groot deel van de winstnames bij de Voorjaarnota naar voren is gehaald.

Doordat de ARG hoger uitkomt dan dat op basis van de berekening nog aan ARG noodzakelijk is, stellen wij u bij het vaststellen van deze jaarstukken voor € 4,7 mln. vanuit de ARG vrij te laten vallen ten gunste van de Algemene Dienst. Dit heeft enerzijds te maken met het resultaat van het Grondbedrijf van € 4,4 mln. en anderzijds doordat er € 0,3 mln. kan vrijvallen vanuit de ARG door een afname van de risico’s.